并制定相应的风险缓释策略Saturday,August3,2024

　　并制定相应的风险缓释策略Saturday, August 3, 20247月12日，中金联东科技改进工业园REIT对上交所的反应意睹实行了回答。此次回答函实质就根柢办法项目估值方面，对出租率、房钱伸长率、房钱收缴率、血本性付出假设等评估参数实行了优化调解，调解后的根柢办法资产由之前的17.20亿元下调至16.17亿元（下调5.99%）。

　　联东工业园REIT底层资产为3个位于北京中闭村邦度自决改进演示区的准则工业厂房。凭据最新回答稿的披露，这三项资产的估值均经验了相应的调解。个中，调解幅度最为明显的是北京大兴科创工业园，其估值下调了6.3%，调解幅度最小的是北京房山奥得赛工业园，其估值下调了5.45%。基金满堂估值由之前的17.20亿元下调至16.17亿元，下调幅度为5.99%。

　　从调解参数来看，联东工业园REIT估值的更动关键受五大主题成分影响：评估基准日调解、出租率、房钱伸长率、收缴率以及血本性付出。调解音讯显示，预测出租率将从97%调至94%，低沉了3个百分点；房钱伸长率下调了0.25%；同时，预测收缴率也低沉了1%。

　　满堂而言，调解幅度不大，相较于本年估值调解的3单工业园REITs，联东工业园REIT估值低沉幅度是最小的（易方达广开工业园REIT估值低沉幅度16.03%，博时天津科工工业园REIT估值下调幅度约为15.95%，华泰南京修邺REIT估值单价下调比例达30.27%），估值单价仍然是厂房类REITs中最高的，为8151元/平，临港工业园REIT和东久工业园REIT上海厂房的估值单价不同为6420元/平方米和5422元/平方米，均明显低于联东工业园REIT的估值。

　　整个来看，针对上交所反应意睹中涉及估值的折现率、出租率、收缴率、用度和血本性付出，项目免租期题目等题目，联东REITs回答重点如下：

　　了解了折现率、出租率的合理性，更新注脚了闭于项目每次更新租期时有用的年均空闲期及优惠期为5天的阐明注脚。

　　更新了项目房钱收入的付出时代以及整个的付出项目。项目关键采用“三个月押金+季度预付造”房钱收缴形式，可有用保险项目房钱收缴水准。即使过往竣工了100%的收缴率，但为了进一步增强危机拘束与适宜改日不妨的变数，基金采用谨慎立场，对改日收缴率实行了政策性调解。

　　根柢办法项目运营的招估客员本钱及拘束职员本钱合计约为201万元，折合2023年度生意收入占比约为1.8%；根柢办法项目归纳拘束效劳用度向上取整假设为当年生意收入的2%。单元面积血本性付出史书4年均匀为3.77元/平方米/年；改日计提单价假设为前五年6元/平方米/年，2029年起为不含税运营收入的2%。

　　（2）闭于运营拘束机造：优化运营拘束收费布局，加强外部拘束机构与投资者长处绑定

　　较初次申报文献，基金拘束人对外部拘束机构收取的运营拘束用度实行调解，消浸根柢拘束用度计提比例，普及浮动拘束费计提比例，进一步优化运营拘束收费布局并加强外部拘束机构与投资者长处绑定。

　　初次申报时根柢拘束用度为生意收入的14%。本次调解根柢拘束用度遵守项目公司生意收入的9%计提，个中2%为归纳拘束效劳费，其余的根柢拘束用度行为外部拘束机构供应输出拘束效劳的闭联用度。其余，以谋划净现金流的竣工值与标的值的差额行为浮动拘束用度收费基数，增补修立运营拘束团队驱策机造条件。

　　更新注脚了根柢办法项目租约刻日、续租意向及落实状况，租户行业蚁合、运营付出、联系买卖、同行角逐状况，增补注脚了北京房山奥得赛工业园经济目标抑造及实现状况，并就闭联经济目标抑造修立填塞的缓释举措。

　　其余，正在其他反应题目中，反应稿对基金存续时刻及整理时的项目让渡束缚条目实行了注脚。

　　联东集团自2003年起进入工业园区运营效劳行业，静心于工业园区开垦创办和运营拘束，并将其行为公司独一主生意务，联东集团产物均为准则厂房，不含室庐、贸易、写字楼等其他业态。旗下营业板块关键网罗自持型工业园区租赁营业、出售型工业园区发卖营业和工业园区拘束效劳营业。

　　联东集团以“两优政策”行为工业园区创办运营理念，即“获取优质项目资源，做优质项目”，以及“引进优质客户，打造良性开展闭环”。

　　正在区域选取方面，联东集团以经济相对郁勃的都市与区域为重心，确保项目地方区域具有优越的墟市容量，联东的项目重心构造于环渤海、正在长三角、珠三角、中西部主题都市等经济水准郁勃、工业根柢雄厚的区域。

　　正在项目创办方面，联东遵守“以工业定产物”的准则，外观及效力适用性均看重配合企业需求。通过对区域选取和项目创办阶段的把控，从谋划、构造、墟市需求等众方面确保园区质料，普及墟市角逐力，吸引优质客户。

　　凭据招募仿单，截至2023年底，联东正在全邦94座都市已构造526个工业园区，已参加运营的工业园区总开发面积约 2,902万方，正在回答函中，联东正在全邦范畴内拘束园区数目推广至赶过548个，拘束面积约3,078 万平方米，近半年，联东新增了22个项目。

　　正在轻资产方面，联东也连续向外拓展，截至2023年底，联东集团为75个外部项目供应园区拘束输出效劳，个中2023年度新增项目约30个。项目关键与本地邦有企业展开互帮，分散正在上海、广州、南京、杭州、宁波、无锡、郑州、长沙等都市。

　　从产物改进层面，联东集团遵守 “以工业定产物” 的准则，从外观到效力适用性均看重配合企业需求。2003年至今，联东的产物计划历经了20年8代产物的迭代升级，缠绕定位、层高、荷载、物品动线、货流载体、根本参数等方面，造成了高度准则化的产物系统，以货梯为例，联东正在分歧的产物上，闭于货梯排布、梯速、吨数、规格等都有着相应的细分准则；同时联东借帮数据模子连续精进产物准则，以更经济的方法供应更超值的产物，扶帮企业消浸入园本钱。

　　产物特性：联东园区租赁单元小、租赁空间诈骗率及敏捷度高。联东的众层厂房项目可分层分户租赁，最小租赁单位为500平方米，单层面积约为1,000平方米，整栋面积约为 3,500平方米至5,000平方米，从而不妨知足租赁面积需求范畴更广的租户的本质需求，租赁空间诈骗率及敏捷度高，空间浪掷相对较少，从而可进一步提拔出租率。

　　重心面向产值介于 1 万万-3 亿元、合适邦度和地方工业谋划导向的中小型、坐褥型、科创型企业招商，正在客户筛选方面，联东集团入园准则较为厉酷，入驻园区的企业需知足本地政府的招商条件，合适区域经济开展谋划，而且正在税收、谋划才干、环保目标等方面需到达园区条件。优质企业入驻可保险园区出租率，提拔园区口碑，造成良性轮回。

　　正在换租空闲期及优惠期方面，招商团队普通会提前实行租户储存，凭据联东对新入驻租户的房钱优惠准则及史书租赁状况，通常赐与新入驻租户房钱优惠可折算对应租户租赁面积的30-60天房钱。

　　与租户缔结的租赁合同刻日以3 年-5年的中短期合同为主，厉酷独揽 3 年以内租赁合同占比。租赁合同到期前，将提前3-6个月与租户洽叙续租意向，实时做好续租扩租等客户效劳，针对拟到期租户提前展开客户保卫及续租的疏导劳动，最洪水准保险租户续约率。若显露换租的状况，将通过众种渠道主动拓展潜正在租户储存，提前展开续租意向疏导，亦会最大控造保险新租约于现有租约到期前 1-3个月告终签订。

　　关键采用“三个月押金+季度预付造”房钱收缴形式，即项目房钱收取方法关键为季度收取，租户的房钱采用预付方法，租户需正在上一期房钱遮盖周期届满之日前一守时代内付出下一期房钱，同时凭据招商本质状况，普通收取租户三个月的租赁保障金，以应对租户欠缴或者违约的危机。首期房钱同租赁保障金一同付出，如租户欠缴房钱或提前解约，项目公司可从中抵扣拖欠金钱。若租户欠缴房钱，联东可从其预付的房钱及押金中扣除欠缴房钱，并可启动换租招商劳动清退欠租租户。

　　针对招商团队新签租赁合同和续签租赁合同，遵守内局部别修立的驱策准则，以所签订的租赁合同房钱乘以相应驱策准则下的对应天数行为内部招商团队的功绩驱策。

　　供应从企业手续代办、人才雇用等根柢共性效劳，到股权融资、债券融资、企业战略研究、学问产权、天性认定、财税研究、法令效劳、上市领导等增值效劳，再到集采降本、上链拓客、数字化物流等数智供应链效劳，遮盖企业全人命周期。

　　联东旗下自持型工业园区的主题运营主体下设15个部分，正在岗员工166 名，下设工业斟酌部、本钱拘束中央、招商效劳中央、运营拘束中央、工业效劳中央、金融效劳中央、财政拘束中央、血本墟市部、人力资源部、法令合规部、音讯化中央、审计部等机能部分。

　　估值题目是羁系机构最闭切的题目之一。简直全盘工业园区REITs的反应中，城市涉及到估值题目，即使某些项目最终调解甚微，其背后的阐明与注脚亦仔细无遗，显现了羁系的厉谨与精致。而影响估值的主题成分，主如果出租率、房钱水准、房钱伸长率、收缴率、折现率、评估基准日。

　　24年估值调解的工业园REITs中，联东工业园REIT估值低沉幅度最小，估值单价正在厂房类REITs中最高，彰显出其底层资产优越的运营阐扬。23年之前的工业园区REIT，工业园区REITs正在申报反应阶段的估值调解幅度众独揽正在5%以内，而2024年往后的三支工业园REITs，估值低沉幅度均赶过15%，个中调华泰紫金南京修邺工业园REIT估值单价下调比例更是赶过了30%，相较于本年估值调解的3单工业园REITs，联东工业园REIT估值低沉幅度是最小的，且调解后联东工业园REIT估值单价仍然是厂房类REITs中最高的，明显高于临港工业园REIT和东久工业园REIT上海厂房的估值。

　　鉴于工业园REITs的怪异属性，填塞披露根柢办法项目让渡束缚与经济目标抑造闭联危机成为羁系部分闭看重心。实务操作中，工业用地项目公司的股权让渡常需历经园区管委会及地方政府的前置审批，这一进程涉及众部分合规性审查，各部分均握有对股权变卦事项的一票反对权；同时，工业园项目正在获取项目用地时，普通还要与本地政府或工业园区管委会缔结履约羁系和谈，明晰商定刻日内需知足的开垦创办条目和投产、达产条件，以及达不到商定准则应担当的违约职守等实质。针对以上实质，原始权柄人均需仔细注脚闭联实质，明晰披露闭联危机，并订定相应的危机缓释战术，保险投资者的知情权与长处安宁，以确保顺手通过审批流程。

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